房貸

一個讓很多人意外的數字 貸款 100 萬，年利率 4.5%，30 年： 每月還款 5,066.85 還款總額 1,824,067 其中利息 824,067，相當於本金的 82% 更讓人意外的是前五年：五年一共還了 304,011，但其中只有 88,421 是本金，剩下 215,590 全是利息。還了五年，本金幾乎沒什麼動。 這不是陷阱，而是「餘額計息 + 長期年限」的必然結果。看懂這個形狀，你才是在有意識地選貸款，而不是只盯著月付。 你可以在貸款試算工具裡用自己的數字跟著算。 兩種攤還方式 本息平均攤還（等額本息）：每月還款金額固定不變。前期利息占大宗，後期本金占大宗。好規劃，但總利息較多。 本金平均攤還（等額本金）：每月償還的本金固定，所以利息逐月減少、月付也逐月減少。首月最高，末月最低，總利息較少。 計算公式 本息平均攤還：M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1) 本金平均攤還：每月本金 = P / n，利息 = 剩餘本金 × r 其中 P 是本金，r 是月利率（年利率 ÷ 12），n 是還款月數，M 是本息平均攤還的固定月付。 年限的影響比利率還大 同樣 100 萬、4.5%，只改年限： 年限 月付 總利息 還款總額 10 年 10,363.84 243,660.91 1,243,660.91 20 年 6,326.49 518,358.50 1,518,358.50 30 年 5,066.85 824,067.12 1,824,067.12 從 20 年拉到 30 年，月付只降了 20%，總利息卻多了 305,709。這就是多出來的那十年真正的價格。 ...