本息平均攤還與本金平均攤還怎麼選？用一張表算清房貸利息

一個讓很多人意外的數字

貸款 100 萬，年利率 4.5%，30 年：

• 每月還款 5,066.85
• 還款總額 1,824,067
• 其中利息 824,067，相當於本金的 82%

更讓人意外的是前五年：五年一共還了 304,011，但其中只有 88,421 是本金，剩下 215,590 全是利息。還了五年，本金幾乎沒什麼動。

這不是陷阱，而是「餘額計息 + 長期年限」的必然結果。看懂這個形狀，你才是在有意識地選貸款，而不是只盯著月付。

你可以在貸款試算工具裡用自己的數字跟著算。

兩種攤還方式

本息平均攤還（等額本息）：每月還款金額固定不變。前期利息占大宗，後期本金占大宗。好規劃，但總利息較多。

本金平均攤還（等額本金）：每月償還的本金固定，所以利息逐月減少、月付也逐月減少。首月最高，末月最低，總利息較少。

計算公式

本息平均攤還：M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1)
本金平均攤還：每月本金 = P / n，利息 = 剩餘本金 × r

其中 P 是本金，r 是月利率（年利率 ÷ 12），n 是還款月數，M 是本息平均攤還的固定月付。

年限的影響比利率還大

同樣 100 萬、4.5%，只改年限：

從 20 年拉到 30 年，月付只降了 20%，總利息卻多了 305,709。這就是多出來的那十年真正的價格。

利率：小變化，大金額

一個百分點，月付差 576 元，30 年總利息差 超過 21.9 萬。所以談貸款時，先談利率，再談別的。

兩種攤還方式，同一筆貸款

本金平均攤還省下 147,192 利息，代價是首月多還 1,461 元。

這個取捨取決於你的現金流，而不是數學：如果首月多還這一千多讓你緊張，那「更省」的那個選擇對你就是錯的。

提前還款到底能省多少

還是那筆 30 年的本息平均攤還，每月多還 2,000：

提前 157 期還完，省下約 39.6 萬利息。 效果這麼好有兩個原因：

1. 多還的每一塊錢全部沖抵本金，同時也免掉了這部分本金未來所有的利息
2. 它是反向複利——越早還，砍掉的未來利息越多

所以「從第一年就開始每月多還一點」，遠比「等到第二十年一次還一大筆」划算。

五個常見誤區

1. 只看月付選貸款——月付最低的，往往總成本最高
2. 不看總利息——一定把總利息也算出來
3. 忘了稅費與保險——房屋稅、火險通常另收，會讓實際月支出再多兩成
4. 以為利率永遠不變——浮動利率要按最壞情況試算
5. 忽略提前還款條款——有些貸款收違約金，可能把省下的利息又吃回去

常見問題

本息平均攤還和本金平均攤還到底選哪個？ 本金平均攤還總利息較少，本息平均攤還前期壓力較小。如果你撐得住首月較高月付、並且打算長期持有，本金平均攤還在成本上更划算。

年限越短越好嗎？ 從成本看是的，從彈性看不是——年限短意味著每月必須還的錢更多。很多人選長年限加主動多還，這樣在收入波動時保留了「少還一點」的餘地。

每年多還一次有用嗎？ 有用，而且幾乎零成本。把年金額除以 12 填進計算機的「每月額外還款」就能看到效果。

包含稅費與保險嗎？ 不含。計算機只算本金和利息。

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本文僅作科普，不構成任何投資或貸款建議。各銀行與地區的利率、條款差異很大，請以實際合約為準。